주택연금 vs 집 팔기, 2026년 기준 비교
주택연금을 계속 받을지, 집을 팔고 다른 곳으로 옮길지 — 많은 분들이 반복해서 묻는 질문이지만 답은 매번 같지 않습니다. 자산 규모나 월 수령액이 아니라 건강보험료, 기초연금, 상속까지 함께 계산해야 방향이 보이는 문제이기 때문입니다.
방향만 먼저 보면, 소득이 거의 없고 지금 집에서 오래 살 계획이라면 주택연금 쪽으로, 매각 후 굴릴 목돈이 크고 이자·배당 소득이 늘어날 예정이라면 반대 방향으로 기울 수 있습니다. 다만 이 방향은 조건 하나만 바뀌어도 뒤집힙니다.
현금흐름, 세금과 거래비용, 건강보험료, 기초연금, 상속까지 다섯 갈래로 나눠 2026년 기준 수치로 비교하고, 유지도 매각도 아닌 세 번째 선택지도 함께 소개합니다.
세 줄 요약
- 계속 거주할 계획이고 기초연금 수급 여부가 걸려 있다면, 주택연금 쪽이 소득·부채 산정에서 뚜렷하게 유리하게 작용합니다.
- 매각 후 굴릴 목돈의 이자·배당이 연 1,000만원을 넘지 않는다면, 건강보험료만 놓고 보면 집을 팔고 옮기는 쪽이 유리해질 수 있습니다.
- 어느 쪽이든 세금·건강보험료·기초연금을 함께 계산해야 방향이 보이며, 2026년 8월 발표된 세제개편안은 아직 국회 통과 전 정부안이라는 점을 감안해야 합니다.
이 글은 2026년 9월 기준 공개된 제도와 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안을 정리한 것입니다. 세법과 사회보험 기준은 개정될 수 있으니 실제 매각·가입 결정 전에는 한국주택금융공사·국민건강보험공단·보건복지부 등 공식 창구에서 최신 수치를 다시 확인하시기 바랍니다. 특정 금융상품이나 자산운용 방법을 안내하거나 추천하는 글이 아닙니다.
이 글의 순서
1. 선택지는 사실 세 가지입니다
‘주택연금 vs 집 팔기’라는 고민은 흔히 ‘유지냐 매각이냐’라는 이분법으로 흐르지만, 실제로는 선택지가 하나 더 있습니다.
| 선택지 | 내용 |
|---|---|
| (A) 주택연금 유지 | 집을 팔지 않고 담보로 제공, 계속 거주하며 종신 월지급금을 받는 방식. 저당권방식은 소유권이 그대로 본인, 신탁방식은 등기상 소유자가 한국주택금융공사(HF)로 바뀝니다 |
| (B) 매각 후 이주 | 집을 팔아 더 싼 집을 사거나 전월세로 옮기고, 남은 돈을 예금 등으로 운용하는 방식 |
| (C) 주택연금 유지 + 담보주택 변경 | 주택연금을 해지하지 않고 이사만 하는 방식 |
세 번째 선택지는 잘 알려져 있지 않습니다. 한국주택금융공사에 따르면 주택연금 이용 중 이사할 경우 공사의 담보주택 변경 승인을 받아 기존 담보주택을 새 거주주택으로 바꿀 수 있습니다. 다만 새 주택의 공시가격이 조건변경 승인일 기준 12억원 이하이거나 기존 주택의 공시가격보다 낮거나 같아야 하고, 이사 시점에 두 주택의 가격을 각각 새로 평가하기 때문에 담보가치 변화에 따라 월지급금이 늘거나 줄어들 수 있습니다. 일반주택과 노인복지주택, 일반주택과 오피스텔처럼 유형이 다른 주택 간 변경은 허용되지 않으므로, 이사를 고려한다면 실행 전에 관할 지사에 먼저 문의하는 것이 안전합니다.
반대로 주택연금을 완전히 해지하고 (B)로 넘어가려면 다른 제약이 붙습니다. 중도 해지일로부터 3년 동안은 같은 주택을 담보로 다시 가입할 수 없고, 해지 시 상환해야 하는 금액은 그동안 받은 월지급금과 개별인출금에 보증료·대출이자를 더한 전액입니다.
2. 주택연금 자체가 궁금하다면
가입조건과 연령·주택가격별 월지급금 전체 표, 2026년 3월과 6월 두 차례 있었던 제도 개편 내용, 지급방식과 지급유형의 차이는 이미 주택연금 가입조건과 월수령액에서 정리했습니다. 이 글은 그 내용을 전제로, ‘유지할 것인가 팔 것인가’라는 의사결정에만 집중합니다. 참고로 부부 중 연소자가 70세인 경우 2026년 3월 1일 기준(일반주택·종신지급방식 정액형) 주택가격 9억원이면 월 277.0만원, 12억원이면 월 341.4만원을 받습니다.
국민연금·퇴직연금·개인연금으로 이어지는 노후 소득의 뼈대는 연금 3층 구조에서 따로 짚었습니다. 주택연금은 그 세 층 밖에 있는 제도로, 살고 있는 집을 소득 흐름으로 바꾸는 수단에 해당합니다.
3. 현금흐름 비교 — 고정된 돈과 쪼개지는 돈
본인에게 필요한 노후 생활비 규모를 아직 가늠하지 못했다면 적정 노후생활비를 먼저 확인한 뒤 아래 비교를 보는 편이 도움이 됩니다.
(A) 주택연금의 월지급금은 처음 가입할 때 산정된 금액이 매달 그대로 나옵니다. 집값이 이후에 뛰거나 떨어져도 지급액에는 영향을 주지 않습니다. 매달 별도로 이자를 내지도 않습니다. 부부 모두 사망 시 이자를 포함한 대출액과 집값을 정산하는 구조이기 때문에, 이용 중에는 이자 부담이 발생하지 않습니다.
(B) 매각대금은 통장에 들어오는 순간 바로 생활비가 되지 않습니다. 세 조각으로 쪼개서 봐야 합니다. 첫째 새 거주지 비용(집을 사면 취득세와 중개보수, 전월세면 보증금과 월세), 둘째 매도 과정에서 나가는 거래비용(양도세·중개보수·이사비), 셋째 남은 돈의 운용입니다. 실제 현금흐름이 되는 부분은 이 세 번째뿐입니다.
운용 부분을 예시로 계산할 때 특정 수익률을 단정할 수는 없습니다. 이 글에서는 보건복지부가 『2026년 기초연금 사업안내』에서 환수금 산정에 쓰는 3년 만기 정기예금 이자율(2026년 값 연 2.2%)을 하나의 보수적인 가정치로 사용합니다. 실제 운용 결과는 이보다 낮거나 높을 수 있고, 이 수치는 특정 금융상품의 수익률을 뜻하지 않습니다. 목돈을 어떻게 나눠 굴릴지, 어느 정도 속도로 인출할지는 은퇴자산 인출률과 은퇴자산 안전자산 배분 비율에서 따로 다뤘습니다.
‘월 수령액이 큰 쪽이 유리하다’는 단순 비교도 주의가 필요합니다. (A)는 종신 지급이라 오래 살수록 총수령액이 커지고 장수 리스크를 공사가 떠안습니다. (B)는 기간이 정해지지 않은 자산 인출이라 오래 살수록 고갈 위험이 커집니다. 또 (B)의 실제 생활비 여력은 새 거주지 비용을 뺀 나머지로만 계산해야 하는데, 이 차감을 생략한 비교가 적지 않습니다.
4. 세금·비용 비교 — 2026년 세제개편안까지
매각 여부를 저울질할 때 가장 크게 갈리는 것이 세금과 거래비용입니다. 항목별로 2026년 기준 수치를 정리합니다.
양도소득세
1세대 1주택으로 2년 이상 보유했다면 원칙적으로 비과세이고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이면 2년 이상 거주 요건이 추가로 붙습니다. 다만 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 초과분에 과세됩니다. 국세청 장기보유특별공제율 안내에 따르면 1세대 1주택 고가주택은 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고(기본요건 3년 이상 보유·2년 이상 거주), 양도소득 기본공제는 연 250만원입니다.
여기서 흔히 헷갈리는 지점이 있습니다. 주택연금의 가입 상한(공시가격 12억원)과 1세대 1주택 비과세 기준(양도가액 12억원)은 서로 다른 금액 기준입니다. 공시가격 12억원은 대략 시세 17억원 이상에 해당하므로, 주택연금에 가입할 수 있는 주택 대부분은 애초에 양도세를 걱정할 상황이 아닙니다.
2026년 세제개편안(정부 발표안)
2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 세제개편안에는 이 비교에 영향을 주는 내용이 여럿 담겨 있습니다. 아직 정부 발표 단계이며 국회에서 확정돼야 실제로 시행된다는 점을 먼저 밝혀둡니다.
첫째, 장기보유특별공제가 ‘보유’ 중심에서 ‘거주’ 중심으로 바뀔 예정입니다. 발표안대로면 1세대 1주택자 공제율이 2027년(1년 유예, 현행과 동일)에는 거주·보유 각 연 4%(최대 80%, 한도 없음)이다가, 2028년에는 거주 연 6%·보유 연 2%(최대 80%, 한도 20억원)로, 2029년에는 거주 연 8%(최대 80%, 한도 10억원)로 단계적으로 바뀝니다. 오래 ‘살았던’ 집일수록 유리해지고 오래 ‘갖고만’ 있던 집은 불리해지는 방향이라, 실거주 요건이 있는 주택연금 이용자에게는 상대적으로 유리하게 작용할 수 있는 개편입니다.
둘째, 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 양도세 기본공제가 250만원에서 2,500만원으로 확대될 예정입니다(직계비속 등 특수관계인에게 양도하는 경우는 제외, 부부 공동명의는 각각 적용).
셋째, 65세 이상이고 5년 이상 거주하고 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중인 1세대 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 6개월 안에 비수도권으로 이주하면, 한시적으로 양도세를 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도) 감면받는 특례가 새로 신설될 예정입니다. 적용기간은 2027년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지로 제한돼 있고, 양도 후 6개월 안에 이주하지 않거나 양도 후 5년 안에 수도권 주택을 다시 취득하거나 수도권으로 다시 이주하면 감면분을 추징당합니다. 수도권 집을 정리하고 지방으로 옮길 계획이 있는 65세 이상이라면 눈여겨볼 만한 한시 창구입니다. 다만 이 창을 노린다면 그 전에 주택연금부터 가입해버리는 순서는 피해야 합니다 — 중도해지 비용이 별도로 들기 때문입니다.
참고로 종합부동산세는 이 비교에서 대체로 영향이 크지 않습니다. 주택연금 가입 상한 자체가 공시가격 12억원이라, 가입할 수 있는 1세대 1주택자 대부분은 현재도 종부세 대상이 아닙니다.
취득세·중개보수
더 싼 집을 사서 옮긴다면 취득세도 새로 발생합니다. 2026년 시행 기준 취득당시가액 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%이며(6억~9억원 구간은 별도 계산식), 여기에 지방교육세(해당 세율의 50%에 다시 20%)와 전용면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다. 예를 들어 전용 84㎡·5억원 아파트를 사면 취득세 500만원, 지방교육세 50만원으로 합계 약 550만원(취득가의 1.1%)이 나갑니다.
중개보수도 (B)에서는 두 번 나갑니다. 살던 집을 파는 매도 건과 새 집을 사거나 전월세를 얻는 건이 동시에 발생하기 때문입니다. 서울시 조례 상한요율 기준으로 시세 12억원 매각은 최대 720만원(0.6%), 전세 6억원 임차는 최대 240만원(0.4%)입니다. 이 요율은 상한이며 지역마다 조례가 다르고, 실제로는 그 안에서 협의합니다.
반면 (A)는 이런 거래비용이 없는 대신 별도의 비용이 붙습니다. 초기보증료는 주택가격의 1.0%를 최초 연금지급일에 한 번 내고(2026년 3월 1일 신규 신청분부터 종전 1.5%에서 낮아졌습니다), 연보증료는 보증잔액의 연 0.95%가 매달 대출잔액에 더해집니다. 감정평가수수료와 등록면허세도 가입 시 별도로 듭니다. 다만 등록면허세와 지방교육세는 공시가격 5억원 이하 1세대 1주택자에 한해 2027년 12월 31일까지 한시적으로 최대 50% 감면되고, 저당권방식으로 가입한 1세대 1주택자는 같은 기한까지 재산세(본세)도 최대 25% 감면받습니다(신탁방식은 이 재산세 감면 대상이 아닙니다). 대출이자는 연 200만원 한도로 소득공제도 받을 수 있습니다.
| 항목 | (A) 주택연금 유지 | (B) 매각 후 이주 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 없음(팔지 않음) | 1세대 1주택·2년 보유 시 양도가액 12억까지 비과세, 초과분 과세 |
| 취득세 | 없음 | 새 집을 사면 1~3% + 지방교육세(전용 85㎡ 초과 시 농특세 추가) |
| 중개보수 | 없음 | 매도 1건 + 매수·임차 1건, 두 번 발생 |
| 이사·이주 비용 | 없음 | 발생(금액은 상황마다 차이가 커 별도 확인 필요) |
| 초기보증료 | 주택가격의 1.0%(1회) | 없음 |
| 연보증료 | 보증잔액의 연 0.95%(대출잔액에 가산) | 없음 |
| 대출이자 | 매달 현금 지출 없이 잔액에 가산 | 없음 |
| 재산세 | 계속 납부(조건 충족 시 25% 감면, ~2027.12.31.) | 매도 후 없음, 새 집을 사면 다시 발생 |
5. 건강보험료 — 재산은 줄어도 소득이 늘 수 있습니다
은퇴 후 건강보험료에서 다룬 것처럼, 은퇴 후 지역가입자 건강보험료는 소득과 재산 두 갈래로 계산됩니다. 이 계산 구조가 주택연금과 매각 비교에서 의외의 결과를 만듭니다.
국민건강보험공단 「2026년도 보험료율 인상 안내」 기준 2026년 지역보험료는 [소득월액 × 보험료율(7.19%)] + [재산보험료부과점수 × 점수당 금액(211.5원)]으로 계산되고, 장기요양보험료율 0.9448%가 별도로 더해집니다. 재산의 범위는 재산세 과세대상인 주택·건물·토지·선박·항공기와, 집이 없는 경우의 전월세 보증금뿐입니다. 예금·주식 같은 금융재산 자체는 건강보험료의 ‘재산’에 들어가지 않습니다. 대신 거기서 나오는 이자·배당은 ‘소득’으로 잡히는데, 분리과세 이자·배당소득이 연 1,000만원을 넘지 않으면 합산하지 않습니다.
주택연금을 쓴다고 이 부담이 줄어들지는 않습니다. 신탁방식으로 가입해 등기상 소유자가 한국주택금융공사로 바뀌어도, ‘세금과 건강보험료 산정 시에도 신탁 주택은 가입자 재산으로 포함된다’는 것이 공사의 공식 안내입니다. 주택연금 대출잔액도 건강보험료 재산에서 자동으로 빠지지 않습니다. 건강보험공단의 주택금융부채 공제는 실제 거주 목적으로 ‘구입 또는 임차’하기 위해 받은 대출(주택담보대출·전세자금대출 등)만 대상으로 규정돼 있고, 주택연금이 이 공제 대상에 해당하는지를 명시적으로 밝힌 문장은 확인하지 못했습니다. 확실한 답이 필요하다면 가입 전에 공단에 직접 문의하는 편이 안전합니다.
다음은 부부 모두 70세, 서울 거주, 다른 소득 없이 금융재산 3,000만원을 갖고 있고, 시세 12억원(공시가격 8.4억원으로 가정)인 아파트를 전제로 한 예시입니다(매각대금을 전세보증금과 현금으로 나누는 계산에서 거래비용은 반영하지 않은 단순 가정입니다). 재산세 공정시장가액비율은 1주택 특례 45%를 적용했습니다(2025년 적용 기준의 특례 비율이며, 2026년 연장 여부는 별도 확인이 필요합니다).
| 항목(A. 주택연금 유지) | 금액 |
|---|---|
| 재산세 과세표준(8.4억 × 45%) | 3억 7,800만원 |
| 기본공제 1억원 차감 후 → 27등급 | 2억 7,800만원 |
| 재산보험료(659점 × 211.5원) | 약 13만 9,300원/월 |
| 항목(B. 매각 후 전세 6억 이주, 현금 6억 · 연 2.2% 가정) | 금액 |
|---|---|
| 전월세 평가액(보증금 6억 × 30%) − 기본공제 1억 → 16등급 | 8,000만원 |
| 재산보험료(386점 × 211.5원) | 약 8만 1,600원/월 |
| 이자소득(6억 × 연 2.2%) | 연 1,320만원 → 1,000만원 초과로 소득 산입 |
| 소득보험료(110만원 × 7.19%) | 약 7만 9,000원/월 |
정리하면 재산보험료는 (A) 약 13만 9,300원에서 (B) 약 8만 1,600원으로 5만 8천원가량 줄어듭니다. 그런데 매각 후 목돈을 굴리며 생긴 이자소득이 연 1,000만원 문턱을 넘으면 소득보험료 약 7만 9,000원이 새로 붙습니다. 다만 이 둘을 그대로 빼서 총액을 비교할 수는 없습니다 — (A)처럼 다른 소득이 거의 없는 세대에도 소득월액최저보험료가 별도로 붙기 때문입니다. 즉 (A)의 소득 쪽 보험료가 0원인 것은 아니며, 구체적인 금액은 가구 상황마다 달라 이 글에서는 다루지 않습니다. 실제 두 경우의 정확한 차이는 아래 국민건강보험 모의계산에서 본인 조건으로 직접 확인하는 편이 정확합니다.
이 결과를 ‘매각이 항상 불리하다’로 읽으면 안 됩니다. 반대로 남은 목돈이 적거나, 이자·배당이 연 1,000만원을 넘지 않거나, 비과세·분리과세 성격의 자산이라면 재산보험료 감소분만 남고 소득보험료는 붙지 않아 (B) 쪽이 유리해질 수 있습니다. 또한 이 계산은 부부가 모두 지역가입자인 경우이고, 자녀의 직장가입자 피부양자로 있다면 계산 자체가 달라집니다 — 자세한 조건은 건강보험 피부양자 자격에서 확인할 수 있습니다.
6. 기초연금 — 주택연금은 소득이 아니라 부채로 잡힙니다
기초연금에서는 반대 방향의 반전이 나타납니다. 국민연금과 함께 받을 때 감액이 어떻게 계산되는지는 기초연금과 국민연금 연계감액에서 다뤘고, 여기서는 주택연금·매각과 맞물린 재산 계산만 짚습니다.
보건복지부 기초연금 대상자 안내 기준 2026년 선정기준액은 단독가구 월 247만원, 부부가구 월 395만 2,000원입니다. 소득인정액(소득평가액 + 재산의 소득환산액)이 이 금액을 넘으면 기초연금을 받을 수 없습니다. 재산의 월 소득환산액은 {(일반재산 − 기본재산액) + (금융재산 − 2,000만원) − 부채} × 연 4% ÷ 12개월로 계산하고, 대도시 기본재산액은 1억 3,500만원입니다. 이자소득은 월 4만원만 빼고 거의 전액이 소득평가액에 들어갑니다.
여기서 결정적인 비대칭이 나옵니다. 한국주택금융공사는 ‘주택연금의 월지급금은 소득에 포함되지 않아 기초연금 등 수령에 불이익이 없다’고 밝히고 있고, 보건복지부 『2026년 기초연금 사업안내』도 주택연금 수령액을 소득이 아니라 ‘재산담보부 금융부채’로 보고 그동안 받은 월지급금 누계를 부채로 산정하도록 정하고 있습니다. 즉 주택연금은 소득으로 잡히지 않을 뿐 아니라, 받은 만큼 매년 재산의 소득환산액을 깎아주는 이중 효과가 있습니다.
반대로 집을 팔면 세 갈래로 불리해질 수 있습니다. 첫째 기본재산액 공제(대도시 1억 3,500만원)는 ‘일반재산’에만 적용되는데, 매각대금이 금융재산으로 바뀌면 공제가 2,000만원으로 줄어듭니다. 둘째 이자·배당이 월 4만원만 빼고 대부분 소득평가액에 들어옵니다. 셋째 전세로 옮기면 보증금은 ‘실제 금액의 95%’로 잡히는 반면 집은 ‘공시가격(시가표준액)’으로 잡히기 때문에, 시세가 같아도 전세로 옮기는 순간 재산이 더 커질 수 있습니다.
판 돈을 자녀에게 주거나 써버려도 곧바로 재산에서 빠지지는 않습니다. 「기초연금법 시행령」에 따라 처분한 재산가액에서 다른 재산 취득분·본인소비분·자연적 소비금액을 뺀 나머지가 ‘기타(증여)재산’으로 남아 소진될 때까지 계속 계산됩니다. 2026년 자연적 소비금액은 부부가구 기준 월 약 325만원이므로, 3억원을 썼다면 다 소진되는 데 8년 가까이 걸리는 셈입니다.
같은 조건(부부 모두 70세, 서울 거주, 다른 소득 없음, 금융재산 3,000만원, 시세 12억·공시가격 8.4억 가정)으로 계산하면 다음과 같습니다(마찬가지로 거래비용은 반영하지 않았습니다).
| 항목(A. 주택연금 가입 1년차) | 금액 |
|---|---|
| 일반재산(공시가격 8.4억) − 기본재산액 1억 3,500만원 | 7억 500만원 |
| 금융재산 3,000만원 − 2,000만원 | 1,000만원 |
| 부채(주택연금 누계, 월 341.4만원×12개월) | −4,097만원 |
| 재산 합계 | 6억 7,403만원 |
| 재산의 월 소득환산액(=소득인정액) | 약 224만 7,000원 |
부부 선정기준액 395만 2,000원보다 낮아 기초연금을 받을 수 있습니다. 게다가 가입 5년차에는 부채 누계가 2억 485만원까지 늘어 소득환산액이 약 170만 1,000원으로 더 내려갑니다 — 해가 갈수록 유리해지는 구조입니다.
| 항목(B. 매각 후 전세 6억 이주, 현금 6억) | 금액 |
|---|---|
| 임차보증금(6억×0.95=5억 7,000만) − 기본재산액 1억 3,500만원 | 4억 3,500만원 |
| 금융재산(6억+3,000만) − 2,000만원 | 6억 1,000만원 |
| 재산 합계 | 10억 4,500만원 |
| 재산의 월 소득환산액 | 약 348만 3,000원 |
| 소득평가액(이자소득 연 1,320만원÷12 − 4만원) | 약 106만원 |
| 소득인정액 | 약 454만 3,000원 |
부부 선정기준액 395만 2,000원을 넘어 기초연금 대상에서 탈락합니다.
주택연금 월지급금 표는 ‘시세·감정평가액’ 기준이고 이 재산 계산은 ‘공시가격’ 기준이라는 점을 다시 한 번 구분해서 봐야 합니다. 같은 12억원이라도 가리키는 대상이 다릅니다. 이 예시는 하나의 조건을 가정한 계산일 뿐이므로, 본인 수치로 결과를 확인하고 싶다면 기초연금 모의계산에서 직접 넣어보는 편이 정확합니다.
7. 상속과 잔여재산 — 남기는 방식이 다릅니다
한국주택금융공사에 따르면 부부 모두 사망 후에는 주택을 처분해 정산하고, 처분금액이 그동안의 연금지급총액(월지급금 누계+수시인출금+보증료+대출이자)보다 많으면 남는 부분이 상속인(신탁방식은 귀속권리자)에게 돌아갑니다. 반대로 처분금액이 부족해도 그 차액을 상속인에게 청구하지 않습니다. 상속인은 사망일로부터 6개월 안에 채무를 인수하거나, 공사 동의를 받아 임의매각하거나, 최대 3년 이내 협의된 기간 안에 집을 처분해 갚을 수 있습니다. 이 과정에서 상속세·취득세·재산세, 매각에 따른 양도소득세까지 상속인이 부담합니다.
(B)에서는 남은 현금과 새로 산 집·보증금이 그대로 상속재산이 됩니다. 상속공제는 기초공제 2억원 또는 일괄공제 5억원, 배우자상속공제(최소 5억원, 최대 30억원 한도), 순금융재산의 20% 또는 2,000만원 중 큰 금액(최대 2억원 한도)의 금융재산 상속공제를 활용할 수 있습니다. 10년 이상 같이 산 무주택 자녀가 물려받는 경우라면 동거주택 상속공제로 주택가액의 100%(6억원 한도)까지 공제받을 수 있지만, 요건이 까다로워 해당하는 가구가 많지는 않습니다.
결국 ‘집값이 오르면 주택연금은 손해’라는 말은 절반만 맞습니다. 월지급금 자체는 가입 시점 가격에 고정돼 오른 만큼 매달 더 받지는 못하지만, 사망 후 정산에서 처분금액이 연금지급총액을 넘으면 그 초과분은 나중에 상속인 몫으로 남습니다. 오른 집값이 사라지는 게 아니라, ‘매달’ 대신 ‘나중에’ 손에 쥐는 구조입니다.
8. 내 상황에 맞는 방향 찾기 — 체크리스트로 짚어보기
앞서 다섯 갈래로 나눠 살펴본 내용을 실제 결정으로 옮기려면, 표를 한눈에 훑는 것보다 질문 순서대로 답해보는 편이 빠릅니다. 아래 순서대로 본인 상황을 대입해 보시기 바랍니다.
① 지금 집에서 앞으로도 계속 살 계획인가요?
- 예 → (A) 주택연금 쪽에 무게가 실립니다. 평생 거주와 평생 지급이 함께 보장되고, 배우자 승계 시에도 감액이 없기 때문입니다.
- 아니오 → 이사나 다운사이징을 이미 염두에 두고 있다는 뜻입니다. 다음 질문으로 넘어가 (B)와 (C) 중 어느 쪽이 맞는지 좁혀 봅니다.
② (①에서 “아니오”를 골랐다면) 이사만 하고 싶은가요, 아니면 주택연금 자체를 정리하고 싶은가요?
- 이사만 → (C) 담보주택 변경을 먼저 검토할 만합니다. 다만 새 주택의 공시가격이 12억원 이하이거나 기존 주택보다 낮거나 같아야 하고, 이사 시점에 담보가치가 다시 평가되면서 월지급금이 줄어들 수도 있어 실행 전 관할 지사 확인이 필요합니다.
- 정리하고 싶음 → (B)로 방향을 잡되, 중도해지일로부터 3년간 같은 주택으로 재가입할 수 없다는 점과, 상환해야 할 금액(월지급금 누계+보증료+대출이자 전액)을 먼저 확인해야 합니다.
③ 기초연금을 이미 받고 있거나, 받을 가능성이 있는 소득·재산 수준인가요?
- 예 → (A) 쪽으로 뚜렷하게 기웁니다. 주택연금 월지급금은 소득으로 잡히지 않고, 그동안 받은 누계는 오히려 부채로 차감돼 소득인정액을 낮추는 방향으로 작용합니다.
- 아니오(소득인정액이 애초에 선정기준액보다 훨씬 높다) → 이 축은 판단에서 제외하고 다음 질문으로 넘어갑니다.
④ 매각 후 남을 목돈을 굴렸을 때 이자·배당 소득이 연 1,000만원을 넘을 것 같은가요?
- 예 → 분리과세 문턱을 넘는 순간부터 건강보험 소득보험료가 새로 붙습니다. (A) 쪽으로 무게가 실립니다.
- 아니오 → 재산보험료가 줄어드는 효과만 남고 소득보험료는 붙지 않아, 건강보험료만 놓고 보면 (B)가 유리할 수 있습니다.
⑤ 자녀에게 “그 집” 자체를 남기고 싶은가요, 아니면 현금이나 다른 자산이어도 무방한가요?
- 그 집 자체 → (A)로 유지해도 상속인이 대출잔액을 상환하면 소유권을 그대로 취득할 수 있습니다. 10년 이상 동거 등 요건을 채우면 동거주택 상속공제(최대 6억원)까지 고려할 수 있습니다.
- 현금이면 충분 → (B)로 남겨도 금융재산 상속공제(순금융재산의 20%와 2,000만원 중 큰 금액, 최대 2억원)를 받을 수 있습니다. 다만 두 공제의 한도 차이(6억원 대 2억원)는 미리 알아두는 편이 좋습니다.
⑥ 지금 당장 목돈이 필요한 사정(의료비·채무 정리 등)이 있나요?
- 예 → (B)가 즉시 목돈을 쥘 수 있는 방법이고, (A)를 유지하면서도 대출한도의 최대 50%(특정 목적은 90%)까지 미리 인출하는 방법이 있습니다.
- 아니오 → 이 축은 해당 없음으로 넘어갑니다.
⑦ 65세 이상이고, 수도권 1주택을 정리해 비수도권으로 이주할 계획이 있나요?
- 예 → 2026년 세제개편안(정부 발표, 국회 통과 전)에 담긴 고령자 한시 양도세 감면 특례(2027~2028년, 5년 이상 보유·2년 이상 거주 요건)를 확인해볼 만합니다. 다만 이 창을 쓰려면 주택연금부터 가입해 버리는 순서는 피해야 합니다 — 중도해지 비용이 별도로 들기 때문입니다.
- 아니오 → 해당 없음.
이 일곱 갈래를 지나면서 (A) 쪽에 표시가 많이 쌓였다면 주택연금 유지 쪽이, (B) 쪽에 쌓였다면 매각 후 이주 쪽이 본인 상황에 더 맞는 방향일 가능성이 큽니다. 다만 한두 질문의 답만으로 결론을 확정하지 말고, 표시가 갈린 항목일수록 다음 장의 조건별 유불리 정리표와 대조해 보시기 바랍니다.
9. 조건별 유불리 정리표
지금까지의 다섯 갈래를 조건별로 정리하면 다음과 같습니다. 어느 한쪽이 절대적인 정답은 아니며, 본인 조건에 표를 대입해 방향만 확인하는 용도로 보시기 바랍니다.
| 조건 | 기우는 쪽 | 근거 |
|---|---|---|
| 지금 집에서 끝까지 살고 싶다 | (A) | 평생 거주·평생 지급이 보장되고, 배우자 승계 시 감액이 없습니다 |
| 이사나 다운사이징에 거부감이 없다 | (B) 또는 (C) | (C)는 주택연금을 유지한 채 담보주택만 바꿀 수 있습니다 |
| 시가 2.5억원 미만 1주택이다 | (A) | 우대형 주택연금 대상이면 월지급금을 더 받습니다. 2026년 6월 1일부터 시가 1.8억원 미만 주택은 우대폭이 확대됐습니다 |
| 기초연금 수급 여부가 걸려 있다 | (A) | 월지급금이 소득으로 안 잡히고 누계가 부채로 차감됩니다(6장) |
| 매각 후 금융소득이 연 1,000만원을 넘을 것 같다 | (A) 쪽으로 기움 | 건강보험 소득보험료가 새로 붙습니다(5장) |
| 매각 후 남는 돈이 적고 이자소득도 적다 | (B) | 재산보험료는 줄고 소득보험료는 붙지 않습니다 |
| 부부 나이차가 크고 연소자가 젊다 | (A)의 가치가 커짐 | 월지급금은 줄어도 종신 보장 기간이 길어져 장수 리스크 이전 효과가 커집니다 |
| 목돈이 당장 필요하다(의료비·채무 정리 등) | (B) 또는 (A)의 인출한도 | 주택연금도 대출한도의 최대 50%(특정 목적은 90%)까지 미리 인출할 수 있습니다 |
| 자녀에게 ‘그 집’을 물려주고 싶다 | (A)도 가능 | 상속인이 대출잔액을 상환하면 소유권을 그대로 취득할 수 있습니다 |
| 65세 이상 수도권 1주택자이고 지방 이주를 고려한다 | (B)의 창이 열릴 수 있음 | 4장의 고령자 한시 특례 — 2027~2028년 한정, 국회 통과가 전제입니다 |
| 10년 이상 실거주한 집을 팔 계획이다 | (B)의 세부담이 낮아질 수 있음 | 장기거주 1주택 양도세 기본공제 2,500만원(개정안) |
1인가구라면 조건이 조금 다르게 적용될 수 있는데, 그 계산은 1인가구 노후생활비에서 별도로 다뤘습니다.
10. 자주 하는 오해 바로잡기
인터넷에는 낡은 정보가 여전히 돌아다닙니다. 확인된 2026년 기준으로 정리합니다.
- ‘주택연금에 가입하면 집을 세놓을 수 없다’는 오래된 정보입니다. 유휴공간 임대는 공사 동의 하에 예전부터 가능했고, 2026년 6월 1일부터는 불가피한 사유가 있는 부부합산 1주택자라면 집 전체를 임대하는 것도 허용됩니다.
- ‘공시가격 9억원을 넘으면 재가입할 수 없다’도 낡은 정보입니다. 현재 재가입 기준은 공시가격 12억원입니다.
- ‘가입은 빠를수록 무조건 유리하다’는 단정하기 어렵습니다. 가입 연령이 늦을수록 월지급금이 커지는 것은 맞지만(3억원 기준 55세 46.8만원 vs 70세 92.3만원, 2026년 3월 1일 기준), 누적 수령액이 몇 살 즈음 역전되는지에 대한 공사의 공식 자료는 확인하지 못했습니다. 특정 나이를 손익분기점으로 단정하지 말고, 본인의 예상 거주 기간과 함께 판단할 문제로 남겨두는 편이 안전합니다.
11. 다음 단계 — 본인 수치로 직접 확인하기
판단은 결국 본인의 숫자에서 시작됩니다. ‘주택연금 vs 집 팔기’의 답도 예외는 아니어서, 세 곳의 공식 계산 도구에 본인 조건을 넣어보는 것이 다음 단계입니다.
- 한국주택금융공사 예상연금조회에서 본인 나이와 주택가격 기준 월지급금을 계산해볼 수 있습니다.
- 국민건강보험 보험료 모의계산에서 매각 후 예상 재산·소득으로 건강보험료가 얼마나 달라지는지 확인할 수 있습니다.
- 위에서 소개한 기초연금 모의계산에서 소득인정액을 직접 넣어보면 선정기준액을 넘는지 바로 알 수 있습니다.
세 도구 모두 무료이고, 실제 신청 전 최종 확인은 각 기관 창구에서 다시 받아야 합니다. 취득세 등 지방세 신고는 위택스에서 처리할 수 있습니다.
📌 이 글의 계산 예시는 특정 가정(가족 구성·자산 규모·이자율 등)을 전제로 한 것입니다. 실제 결과는 개인의 소득·자산 구성과 매각·가입 시점에 따라 달라지므로, 최종 결정 전에는 세무사·재무 전문가와 상담하고 위에서 안내한 공식 모의계산에 본인 수치를 넣어 다시 살펴보시기 바랍니다.
